随着城市更新进入深水区，传统的财政拨款模式已难以支撑大规模的基础设施升级需求。作为阜新市城市建设的核心力量，阜新城建与阜新城投近年来在融资模式上大胆破局，将市场化运作与政策红利相结合，探索出一条符合地方实际的城市更新资金闭环路径。本文基于实战经验，拆解其中的关键逻辑。

一、从“财政输血”到“自我造血”：模式转型的核心

过去，城建集团主要依赖政府信用背书进行银行贷款，但受限于地方债务管控，空间越来越窄。现在，城建集团与城投集团（注：阜新城建交通集团兼具城投职能）开始引入“投资人+EPC”模式。具体操作上，我们不再单纯垫资施工，而是以项目未来的经营性收益（如停车位、广告位、管网租赁费）作为还款来源，通过市政施工环节的精细化管理压缩成本，将节省的资金反哺给投资方。这种模式的关键在于：必须提前锁定至少30%的运营收益，否则风险不可控。

二、分点解析：三种核心融资工具的实际应用

在阜新某老旧街区改造项目中，我们重点试点了以下三种工具：

• 资产证券化（ABS）：将片区内未来8年的停车收费权打包发行，募集资金用于地下管网更新，年化成本控制在4.5%左右，远低于信托融资。
• 专项债+市场化配套：申请地方政府专项债覆盖拆迁和市政管网等公益性部分，而商业配套（如社区服务中心）则引入社会资本，阜新国企以土地作价入股，不承担兜底责任。
• 施工方垫资置换：针对工期紧的节点工程，允许有资质的市政施工单位短期垫资，但要求其同时认购项目收益权，形成利益捆绑。

三、案例：西铁片区综合更新项目的融资实践

以2023年启动的西铁片区项目为例，总投资约2.8亿元。我们摒弃了传统的一次性招标，而是将项目拆分为“管网改造+绿化提升+智慧路灯”三个子包。阜新城投作为融资牵头方，引入了一家省级环保集团作为联合投资人，双方按51:49比例成立SPV公司。城建集团负责市政施工，施工利润按工程进度结算，但投资回报则与片区未来三年的商业租金收入挂钩。最终，工程工期缩短了20%，融资成本比同期基准利率低15个基点。

四、风险对冲：现金流闭环的设计要点

创新融资不是赌博，必须设置防火墙。我们在每个项目中都坚持三条铁律：一是阜新城建绝不提供无限连带责任担保；二是要求投资方必须实缴资本金不低于总投资的30%；三是将所有经营性收入归集到一个监管账户，由银行、投资方、城建集团三方共管。例如在高铁新区项目中，我们通过预收10年广告经营权，提前收回了管网建设成本的60%，极大缓解了资金压力。

城市更新的融资创新，本质是资源重组与信用重构。作为扎根阜新的阜新国企，我们不再追求“大而全”的包揽，而是通过拆分风险、嫁接市场资本，让每一分钱都花在刀刃上。未来，阜新城建将继续在专项债与REITs的结合点上寻找新突破，为辽西地区的城市更新提供可复制的样本。